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房產新聞

孫宏斌話音剛落,易小迪送來一個項目!

2019年04月04日 09:00  來源:樂居財經

  樂居財經 林希 發自重慶

  賣掉重慶陽光100項目,對于易小迪而言是一次很好的甩包袱行動。

  4月2日,陽光100中國(02608.HK)發布公告,作價13.34億元向融創西南公司轉讓重慶陽光壹佰房地產開發有限公司(簡稱重慶陽光壹佰)70%股權,其中權益代價3.7億元及股東貸款9.64億元。此外,賣方還要繼續向重慶陽光壹佰提供金額為2.92億元的股東貸款。

  接近陽光100的人士稱,此次與融創的合作將加快項目開發及銷售速度,有利于調整土地儲備結構,同時改善現金流,優化財務結構,持續降低財務風險,支持從開發商向運營商的戰略轉型。然而,易小迪甩賣資產的真相果真如此嗎?

  一波多折

  早在2017年6月底,易小迪就曾想賣掉重慶項目。彼時,陽光壹佰置業集團出售目標公司的80%股權予深圳前海航母投資管理有限公司,總代價為15.448億元。

  但天不遂人愿,30天后,對方卻毀約。與深圳前海航母的合作“夭折”,陽光100方面并未向外界道明原因。

  而今,不到兩年時間,易小迪又找到了下一個接盤方,將重慶項目賣給了“白衣騎士”孫宏斌。四天前,老孫曾在業績會上表示,“我們不用去找并購,一直都是別人來找我們。”果真,余音還未散去,他就馬不停蹄地收購了陽光100的項目。

  重慶陽光壹佰主要資產為位于重慶南岸區的兩個物業開發項目,分別為重慶陽光100國際新城項目和慈云寺老街項目,合計未開發計容建筑面積約51.7萬平米,是陽光100質量較上乘的資產。

  其中,重慶陽光100國際新城項目是可開發為集住宅、商業、商場為一體的綜合體項目,也是重慶南濱路上的地標項目,它的房價更是逐年上漲。年報顯示,2018年重慶陽光100國際新城銷售額為2.17億元,單價由2017年的19646元/平方米,上升至2018年的20885元/平方米。

  以該區域的住宅均價16000元/平米靜態計算,出售的貨值達82.72億。孫宏斌收購了項目公司70%的股權,也就是說融創用了13.34億,拿下了約58億的權益銷售收入。

  在兩個項目住宅基本銷售完畢情況下,要想在商業強手林立的重慶闖出一片天,易小迪面臨眾多對手,而重慶陽光100的項目旁邊正是東原1891,相比之下,前者在重慶做商業基本難以掀起較大波浪。

  據悉,重慶陽光100的商業主要為喜馬拉雅公寓,在當地人看來,“陽光100南濱路項目貌似好久沒賣了,喜馬拉雅以高端豪宅形象面世,一直以來也被外界貼上貴的標簽,又是大平層,本地人鮮有問津。”而原本被易小迪給予厚望,欲朝著對外開放的形象愿景出發的慈云寺老街,轉眼間也被賣掉。

  公告顯示,重慶公司2017年度稅后凈虧損為0.65億元,2018年度凈利潤為798.7萬元。陽光100在不斷的投入,由此也一直在“補血”。

  2014年至今,重慶陽光壹佰有過多次債務融資的動作,基本上一到兩年便會更換一波投資方。2015年1月,易小迪與中融國際信托做了一筆生意。以5.17億元的價格回購了中融國際信托持有的重慶陽光壹佰72%的股權。彼時,重慶陽光壹佰的名字還叫做重慶渝能壹佰。

  回購過渡期間,深圳前海金融控股借了7個億給重慶陽光壹佰,其中,3億用于結算欠中融國際信托的本金,4億償還股東貸款。投資期間,重慶陽光壹佰又從深圳前海金融控股子公司深圳東方資產管理公司手中融資10億,其中7億歸還深圳前海金融,剩余用于后續開發建設。

  之后,深圳東方資產管理公司便以4.9億的價格,獲得了重慶陽光壹佰49%的股份。2016年5月23日,深圳東方資產退出。

  轉型自救

  無論是黃金時代還是白銀時代,易小迪和他的陽光100都從未缺席。

  1995年海南房地產泡沫中賺得一桶金后的易小迪,在1999創立了陽光100,而在此后的幾年里都對公司的發展保持著穩健和低調的態度。

  2014年,登陸資本市場后,陽光100便開始對主營業務進行調整,即從傳統的開發商轉型為運營商,商業模式由開發利潤向服務升值轉變。

  易小迪的轉型是一次又一次的“陣痛”,伴隨著此起彼伏的壓力和質疑,但他從未停止。轉型后的陽光100主打三類產品,即喜馬拉雅公寓、街區綜合體與阿爾勒小鎮三大主力產品。這三類產品都有著共同的特點,即運營水平要求高,資金回報周期長。

  當前,房企正在紛紛都在拼規模拼銷量的背景下,易小迪強調的不是規模,而是公司這些年的業務轉型取得的成果。

  他稱,2018年喜馬拉雅產品線增長快,市場口碑好,將成為陽光100未來最大的增長點;阿爾勒產品線也走上了運營創造價值的新賽道,產品價格也在不斷上升;街區綜合體項目也成為當地城市會客廳,交付的十個項目均良好運營,形成品牌效應。

  并不是說做企業一定得追求高速和規模,能夠有自己鮮明特色,小而美,也很好。然而,在2019年開局的第一個月里,沉寂許久的陽光100因一場股價暴跌八成的市值縮水風云成為焦點。其迅速采取了股權回購、加大融資等舉措平息輿論的壓力。

  截至2018年12月31日,陽光100合約銷售金額為120.96億元,同比增長14.0%;平均合約銷售單價上漲6.8%至12,287元/平方米。收入增加10.2%至75.79億元,毛利增加6.1%至15.91億元,毛利率為21.0%。

  但它的凈負債比率為261.1%,同比攀升了30個百分點,較高的負債壓力成為陽光100另一個尾大不掉的難題。面對高負債,陽光100不斷擴大融資途徑。1月24日,陽光100中國獲北京信托20億資金支持,用于合作開發興隆高鐵新城等項目。

  此外,一年內陽光100需要付39.59億元,而其手中的現金及現金等價物僅有25.89億元,陽光100的現金目前不能覆蓋其短期內的到期款項。如今,易小迪“一箭雙雕”,賣掉重慶項目,陽光100既能套現又能減輕負債,何樂不為。

  在股價暴跌后之后,易小迪曾對外回應,陽光100的錢主要都在土地上。截至2018年12月31日,陽光100中國的土儲總面積為1502萬平方米,貨值達到近2000億。

  陽光100管理層在日前業績會上表示,2019年將通過部分項目出售和合作,優化資產結構,加快土儲去化,為公司未來2-3年的業務轉型作資金準備,土地出售的收入預計為幾十億至上百億元。

  或許,陽光100與融創的交易只是易小迪出售資產的第一步。

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